Từ ngày 01/01/2026, cá nhân cho thuê nhà cần đặc biệt lưu ý ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm để xác định nghĩa vụ thuế. Trường hợp doanh thu vượt ngưỡng, cá nhân có thể phát sinh cả thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Đáng chú ý, cá nhân cho thuê nhà không bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh.

1. Cá nhân cho thuê nhà doanh thu bao nhiêu phải nộp thuế?

Theo quy định hiện hành, đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê căn hộ và tài sản là bất động sản, ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm là căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ thuế.

Cụ thể:

• Doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: phát sinh nghĩa vụ nộp thuế theo quy định.

Như vậy, cá nhân có hoạt động cho thuê nhà cần xác định chính xác tổng doanh thu cho thuê trong năm để thực hiện nghĩa vụ thuế.

2. Cách tính thuế khi doanh thu cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm

Đối với trường hợp doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm, thuế được xác định như sau:

Thuế GTGT được tính bằng: Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu cho thuê × 5%

Thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng: Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu cho thuê − 500 triệu đồng) × 5%

Ví dụ

Ông A cho thuê một căn nhà với doanh thu 900 triệu đồng/năm.

Thuế GTGT phải nộp: 900 triệu × 5% = 45 triệu đồng

Thuế TNCN phải nộp: (900 triệu − 500 triệu) × 5% = 20 triệu đồng

Tổng số thuế phải nộp: 45 triệu + 20 triệu = 65 triệu đồng/năm.

3. Doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống có phải kê khai thuế không?

Đây là vấn đề cá nhân cho thuê nhà cần đặc biệt lưu ý. Không phải nộp thuế không đồng nghĩa với không phải kê khai.

Trường hợp doanh thu cho thuê tài sản từ 500 triệu đồng/năm trở xuống, cá nhân/hộ kinh doanh vẫn có trách nhiệm thực hiện việc kê khai theo quy định, bảo đảm thông tin kê khai đầy đủ, trung thực và chính xác.

Nếu trong quá trình hoạt động, doanh thu thực tế có khả năng vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm thì người nộp thuế cần chủ động thực hiện điều chỉnh, kê khai theo hướng dẫn của cơ quan thuế.

4. Cho thuê nhà có bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh?

Đây là điểm đáng chú ý đối với cá nhân có nhà, căn hộ hoặc bất động sản cho thuê. Theo quy định về đăng ký hộ kinh doanh, cá nhân có quyền thành lập hộ kinh doanh. Tuy nhiên, đối với hoạt động có quy mô nhỏ và thuộc trường hợp được miễn đăng ký thì cá nhân không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh ngành, nghề có điều kiện.

Do đó, đối với hoạt động cho thuê nhà, cá nhân có thể lựa chọn:

Phương án 1: Thành lập hộ kinh doanh

Nếu lựa chọn thành lập hộ kinh doanh, việc đăng ký thuế được thực hiện theo cơ chế liên thông với đăng ký kinh doanh theo quy định.

Phương án 2: Không thành lập hộ kinh doanh

Cá nhân vẫn có thể thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế và thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo quy định.

Như vậy, việc có thành lập hộ kinh doanh hay không là quyền lựa chọn của cá nhân trong trường hợp đáp ứng điều kiện, không phải cứ cho thuê nhà là bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh.

5. Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân cần lưu ý gì?

Trường hợp doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý hồ sơ chứng minh khoản chi phí thuê tài sản.

Hồ sơ nên được chuẩn bị đầy đủ, bao gồm:

• Hợp đồng thuê nhà/tài sản;
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản của cá nhân cho thuê;
• Căn cước công dân của cá nhân cho thuê;
• Chứng từ thanh toán theo quy định;
• Hồ sơ, chứng từ liên quan đến nghĩa vụ thuế của cá nhân nếu có.

Đối với các khoản thanh toán thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu thanh toán không dùng tiền mặt, doanh nghiệp cần thực hiện đúng phương thức thanh toán để hạn chế rủi ro khi cơ quan thuế kiểm tra, thanh tra hoặc quyết toán.

6. Ai là người có trách nhiệm nộp thuế khi doanh nghiệp thuê nhà?

Tùy thỏa thuận trong hợp đồng và cách thức thực hiện nghĩa vụ thuế, có thể xảy ra các trường hợp khác nhau.

Trường hợp cá nhân trực tiếp khai và nộp thuế

Cá nhân cho thuê thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo quy định. Doanh nghiệp thuê nhà có trách nhiệm lưu giữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ liên quan để chứng minh khoản chi phí thuê tài sản.

Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân

Nếu hai bên thỏa thuận doanh nghiệp là bên thực hiện nghĩa vụ thuế thay cho cá nhân thì nội dung này cần được ghi rõ trong hợp đồng thuê tài sản. Doanh nghiệp cần thực hiện đúng hồ sơ, thủ tục và nghĩa vụ thuế theo quy định.

7. Cá nhân cho thuê nhà cần chuẩn bị gì từ năm 2026?

Để hạn chế rủi ro về thuế, cá nhân cho thuê nhà nên:

Thứ nhất, xác định tổng doanh thu cho thuê trong năm.

Thứ hai, rà soát toàn bộ hợp đồng cho thuê và thời hạn hợp đồng.

Thứ ba, xác định rõ bên nào có trách nhiệm kê khai và nộp thuế.

Thứ tư, lưu giữ hợp đồng, chứng từ thanh toán và các giấy tờ liên quan đến tài sản cho thuê.

Thứ năm, nếu doanh thu có khả năng vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, cần chủ động xác định nghĩa vụ thuế và thực hiện kê khai đúng quy định.

Đặc biệt, trong hợp đồng thuê nhà nên quy định rõ giá thuê đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế và bên nào chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế. Điều này giúp hạn chế tranh chấp giữa bên cho thuê và bên thuê trong quá trình thực hiện hợp đồng.

8. Kết luận

Từ ngày 01/01/2026, cá nhân cho thuê nhà cần đặc biệt quan tâm đến ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm để xác định nghĩa vụ thuế.

Nếu doanh thu không vượt ngưỡng, cá nhân không phát sinh thuế GTGT và thuế TNCN phải nộp theo quy định. Nếu doanh thu vượt ngưỡng, cá nhân có thể phát sinh thuế GTGT 5% trên tổng doanh thu và thuế TNCN 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.

Đồng thời, cá nhân cho thuê nhà không mặc nhiên phải thành lập hộ kinh doanh. Cá nhân có thể lựa chọn hình thức phù hợp và thực hiện đăng ký thuế, kê khai thuế theo quy định.

Việc xác định sai doanh thu, sai người có trách nhiệm nộp thuế hoặc không đầy đủ hồ sơ thuê tài sản có thể dẫn đến các rủi ro về truy thu thuế, tiền chậm nộp và xử phạt vi phạm hành chính về thuế.

ĐẠI LÝ THUẾ ĐỊA NAM – ĐỒNG HÀNH CÙNG DOANH NGHIỆP VÀ HỘ KINH DOANH

Nếu bạn đang có nhà, căn hộ hoặc bất động sản cho thuê và chưa xác định được mình có phải nộp thuế hay không, hãy liên hệ Đại lý Thuế Địa Nam để được hỗ trợ kiểm tra doanh thu, xác định nghĩa vụ thuế và hướng dẫn hồ sơ kê khai theo quy định mới.

Liên hệ ngay để được Luật sư, Chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời:

- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -            
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"         

Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243

Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525 đường Lạc Long Quân, P. Tây Hồ, TP. Hà Nội

Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com