Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng tăng cao, việc vay ngân hàng để mua nhà đã trở thành giải pháp tài chính phổ biến đối với nhiều cá nhân và gia đình. Chỉ cần có khoảng 30% đến 40% giá trị căn nhà, người mua đã có thể được ngân hàng tài trợ phần còn lại thông qua hợp đồng tín dụng, với tài sản bảo đảm thường là chính căn nhà mua hoặc một tài sản khác theo thỏa thuận.
Ví dụ, một người có 2 tỷ đồng nhưng muốn mua căn nhà trị giá 5 tỷ đồng. Khi đó, ngân hàng có thể xem xét cho vay khoảng 3 tỷ đồng, với thời hạn từ 15 đến 25 năm, thậm chí dài hơn tùy thuộc vào chính sách của từng tổ chức tín dụng.
Ở thời điểm ký hợp đồng, người vay thường đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thu nhập, lịch sử tín dụng và khả năng trả nợ theo yêu cầu của ngân hàng. Tuy nhiên, điều mà nhiều người chưa lường trước là khoản vay sẽ kéo dài trong nhiều năm, trong khi tình hình kinh tế và tài chính cá nhân luôn có thể thay đổi. Thu nhập có thể giảm do mất việc làm, hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, lãi suất sau thời gian ưu đãi chuyển sang cơ chế thả nổi hoặc phát sinh các khoản chi phí đột xuất. Khi đó, việc thanh toán đúng hạn trở nên khó khăn và khoản vay bắt đầu phát sinh hàng loạt hệ quả pháp lý.
Vậy nếu không còn khả năng trả nợ thì điều gì sẽ xảy ra? Ngân hàng có được tính "lãi chồng lãi" hay không? Người vay có thể bị mất nhà ngay lập tức không? Và cần làm gì để hạn chế những rủi ro pháp lý phát sinh?
1. Nghĩa vụ trả nợ của người vay được pháp luật quy định như thế nào?
Theo Điều 466 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên vay có nghĩa vụ:
- Trả đủ tiền gốc khi đến hạn;
- Trả tiền lãi theo đúng mức lãi suất và thời hạn đã thỏa thuận nếu khoản vay có lãi.
Đối với khoản vay tại ngân hàng, ngoài Bộ luật Dân sự, quan hệ tín dụng còn được điều chỉnh bởi Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp được ký kết giữa các bên.
Điều đó có nghĩa rằng, ngay từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, người vay đã phát sinh nghĩa vụ pháp lý phải thanh toán đầy đủ tiền gốc và tiền lãi theo đúng lịch trả nợ. Đồng thời, người vay còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác theo hợp đồng như bảo đảm giá trị tài sản thế chấp, phối hợp với ngân hàng khi xử lý các vấn đề phát sinh và thực hiện đầy đủ các cam kết đã ký.
Ngược lại, ngân hàng cũng có nghĩa vụ giải ngân theo đúng thỏa thuận, quản lý khoản vay theo quy định của pháp luật và chỉ được áp dụng các biện pháp xử lý khoản vay trong phạm vi hợp đồng và quy định pháp luật cho phép.
Nếu người vay không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán thì khoản vay có thể bị chuyển sang tình trạng quá hạn và phát sinh các nghĩa vụ tài chính bổ sung.
2. Khi không trả đúng hạn, khoản nợ sẽ phát sinh những khoản tiền nào?
Nhiều người cho rằng nếu chưa có khả năng trả nợ thì chỉ cần "để đó" và khi có tiền sẽ tiếp tục thanh toán. Tuy nhiên, trên thực tế, kể từ thời điểm khoản vay đến hạn mà người vay không thanh toán đầy đủ thì nghĩa vụ tài chính sẽ không dừng lại.
Thứ nhất, tiền lãi trong hạn
Trong thời gian khoản vay vẫn đang trong thời hạn trả nợ, người vay phải thanh toán tiền lãi theo đúng mức lãi suất đã thỏa thuận.
Theo khoản 2 Điều 91 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, tổ chức tín dụng và khách hàng được quyền thỏa thuận về lãi suất cấp tín dụng theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, lãi trên nợ gốc quá hạn
Theo khoản 5 Điều 466 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi đến hạn mà người vay không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ tiền gốc thì phải trả lãi trên khoản nợ gốc quá hạn với mức lãi suất có thể bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng, nếu các bên có thỏa thuận.
Ví dụ:
- Khoản vay: 3 tỷ đồng;
- Lãi suất trong hạn: 9%/năm;
- Lãi suất quá hạn có thể lên tới 13,5%/năm.
Điều đáng lưu ý là đối với các khoản vay mua nhà có thời hạn từ 15 đến 25 năm, trong những năm đầu, phần lớn số tiền người vay thanh toán hằng tháng chủ yếu được dùng để trả lãi, trong khi số tiền gốc giảm không đáng kể. Vì vậy, không ít trường hợp dù đã trả ngân hàng hàng trăm triệu đồng nhưng dư nợ gốc vẫn còn rất lớn. Khi khoản vay chuyển sang quá hạn, lãi tiếp tục được tính trên phần dư nợ gốc còn lại, khiến áp lực tài chính tăng nhanh theo thời gian.
Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều người rơi vào vòng xoáy nợ mặc dù đã thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong nhiều năm.
3. Ngân hàng có được tính "lãi chồng lãi" hay không?
Đây là một trong những vấn đề gây nhiều tranh cãi nhất trong thực tế.
Nhiều khách hàng cho rằng ngân hàng đã cộng tiền lãi chưa thanh toán vào tiền gốc để tiếp tục tính lãi, dẫn đến tình trạng "lãi mẹ đẻ lãi con". Tuy nhiên, quy định của pháp luật không hoàn toàn như vậy.
Theo khoản 5 Điều 466 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu người vay chậm trả tiền lãi thì ngoài khoản lãi theo hợp đồng còn phải trả lãi đối với khoản tiền lãi chậm trả, với mức 10%/năm tính trên số tiền lãi chưa thanh toán, tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Bên cạnh đó, Điều 8 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cũng hướng dẫn khi giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, Tòa án có thể buộc bên vay thanh toán:
- Tiền gốc;
- Lãi trong hạn;
- Lãi quá hạn;
- Lãi do chậm thanh toán tiền lãi.
Như vậy, pháp luật không cho phép ngân hàng tự ý nhập toàn bộ tiền lãi vào tiền gốc để tiếp tục tính lãi một cách tùy tiện. Tuy nhiên, khoản nợ vẫn có thể tăng nhanh do cùng lúc phát sinh nhiều nghĩa vụ tài chính khác nhau theo quy định của pháp luật và theo hợp đồng tín dụng. Đây chính là lý do nhiều người có cảm giác khoản vay đang "lãi chồng lãi".
4. Điều gì xảy ra nếu người vay mất khả năng trả nợ?
Khoản vay mua nhà thường kéo dài từ 15 đến 25 năm, trong khoảng thời gian này người vay có thể gặp nhiều biến động như mất việc làm, thu nhập giảm sút, hoạt động kinh doanh thua lỗ, lãi suất tăng hoặc phát sinh các chi phí lớn.
Khi dòng tiền không còn đủ để thanh toán, nhiều người lựa chọn tạm ngừng trả nợ để chờ tình hình ổn định. Tuy nhiên, đây lại là giai đoạn khoản vay bắt đầu phát sinh nhiều hệ quả nhất.
Khoản nợ gốc không giảm, tiền lãi tiếp tục phát sinh, khoản vay có thể bị chuyển sang nợ quá hạn, lịch sử tín dụng bị ảnh hưởng và khoản vay có thể bị phân loại vào các nhóm nợ có mức độ rủi ro cao hơn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Trường hợp đáp ứng các điều kiện về thời gian quá hạn và tiêu chí phân loại nợ, khoản vay có thể bị xếp vào nhóm nợ xấu, từ đó ảnh hưởng đáng kể đến khả năng vay vốn tại các tổ chức tín dụng trong tương lai.
5. Ngân hàng có được thu giữ hoặc xử lý căn nhà ngay khi người vay chậm trả nợ?
Trong phần lớn các khoản vay mua nhà hiện nay, căn nhà hoặc quyền sử dụng đất chính là tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi nghĩa vụ được bảo đảm đến hạn mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là ngân hàng được tự ý cưỡng chế hoặc xử lý tài sản trái với trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Việc xử lý hoặc thu giữ tài sản bảo đảm chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện theo hợp đồng và quy định của pháp luật.
Nếu phát sinh tranh chấp hoặc người vay không hợp tác, ngân hàng có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án buộc người vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ và xử lý tài sản bảo đảm. Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, việc xử lý tài sản sẽ được thực hiện theo trình tự thi hành án dân sự hoặc theo phương thức các bên đã thỏa thuận hợp pháp.
Cần lưu ý rằng tài sản bảo đảm chỉ là nguồn để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Vì vậy, nếu số tiền thu được từ việc xử lý căn nhà không đủ thanh toán toàn bộ dư nợ gốc, tiền lãi và các chi phí hợp pháp khác thì người vay vẫn phải tiếp tục thanh toán phần nghĩa vụ còn thiếu. Ngược lại, nếu giá trị tài sản lớn hơn khoản nợ thì phần chênh lệch sẽ được hoàn trả cho người vay.
6. Người vay nên làm gì khi bắt đầu mất khả năng trả nợ?
Ngay khi nhận thấy nguồn thu nhập không còn bảo đảm khả năng thanh toán, người vay nên chủ động làm việc với ngân hàng thay vì né tránh.
Tùy từng trường hợp cụ thể, ngân hàng có thể xem xét cơ cấu lại thời hạn trả nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả gốc, gia hạn khoản vay, miễn hoặc giảm một phần tiền lãi theo chính sách nội bộ hoặc tạo điều kiện để khách hàng chủ động chuyển nhượng tài sản nhằm tất toán khoản vay.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ không phải là quyền đương nhiên của người vay mà phụ thuộc vào việc đánh giá của tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật và chính sách nội bộ. Người vay cần chứng minh nguyên nhân dẫn đến khó khăn tài chính, khả năng phục hồi thu nhập và phương án trả nợ để ngân hàng xem xét.
Bên cạnh đó, người vay cũng nên rà soát kỹ hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp để xác định rõ các nội dung như lãi suất cố định hay thả nổi, điều kiện điều chỉnh lãi suất, mức lãi quá hạn, phí trả nợ trước hạn và các điều kiện xử lý tài sản bảo đảm. Việc hiểu rõ các điều khoản này sẽ giúp người vay chủ động hơn trong quá trình thương lượng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Góc nhìn của Luật Sao Việt: Dưới góc độ pháp lý, điều quan trọng nhất khi vay ngân hàng để mua nhà không phải là việc được ngân hàng chấp thuận cho vay, mà là khả năng duy trì việc trả nợ trong suốt thời hạn vay.
Thực tế cho thấy, nhiều người chỉ quan tâm đến số tiền phải trả mỗi tháng mà chưa xây dựng phương án dự phòng nếu thu nhập giảm sút hoặc gặp biến cố tài chính. Khi rủi ro xảy ra, khoản vay có thể đồng thời phát sinh lãi trong hạn, lãi quá hạn và lãi chậm trả tiền lãi, khiến tổng nghĩa vụ tài chính tăng lên nhanh chóng.
Vì vậy, trước khi quyết định vay mua nhà, người dân cần đánh giá kỹ khả năng tài chính của mình, chuẩn bị nguồn dự phòng cho các tình huống bất lợi, đọc kỹ hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp, đặc biệt là các điều khoản về lãi suất, lãi quá hạn, xử lý tài sản bảo đảm và quyền, nghĩa vụ của các bên.
Nếu bạn đang gặp khó khăn khi trả nợ ngân hàng, đừng chờ đến khi bị khởi kiện hoặc xử lý tài sản. Hãy trao đổi với luật sư ngay từ sớm để được tư vấn phương án cơ cấu khoản vay, thương lượng với ngân hàng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Liên hệ ngay để được Luật sư, Chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525 đường Lạc Long Quân, P. Tây Hồ, TP. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
