Nhiều trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay từ những năm 1980–1990, điển hình như năm 1989, hiện nay khi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thường băn khoăn về nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Việc xác định có phải nộp thuế hay không cần căn cứ cụ thể vào các quy định pháp luật hiện hành.
Hình ảnh minh họa ( Nguồn Internet)
1. Căn cứ công nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (bao gồm cả giấy tờ chuyển nhượng trước ngày 15/10/1993) thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp không có giấy tờ nhưng sử dụng đất ổn định lâu dài, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì vẫn được xem xét cấp sổ đỏ.
Như vậy, giao dịch mua bán đất từ năm 1989 (trước 15/10/1993) có thể được pháp luật công nhận nếu đáp ứng các điều kiện nêu trên.
2. Có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?
"3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật".Tại khoản 5 Điều 30 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung tại Điều 13 Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định:
"5. Đối với trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng trong khoảng thời gian từ ngày 01 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 01 tháng 01 năm 2009, nếu từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ nộp một (01) lần thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 7 năm 1994 thì không thu thuế thu nhập cá nhân. Từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng công chứng hoặc không có hợp đồng chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng".
Vấn đề thuế TNCN phụ thuộc vào bản chất của thủ tục mà người dân thực hiện:
- Trường hợp làm sổ đỏ lần đầu (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất):
Nếu chỉ là thủ tục xin cấp sổ đỏ cho thửa đất đã sử dụng ổn định từ năm 1989, không phát sinh giao dịch chuyển nhượng tại thời điểm hiện tại, thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, người sử dụng đất có thể phải nộp các khoản nghĩa vụ tài chính khác như tiền sử dụng đất (nếu thuộc diện phải nộp), lệ phí trước bạ, phí cấp giấy chứng nhận. - Trường hợp hợp thức hóa việc mua bán cũ (chuyển nhượng):
Nếu cơ quan chức năng xác định đây là việc hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (dù giao dịch diễn ra từ năm 1989), thì về nguyên tắc vẫn có thể phát sinh thuế thu nhập cá nhân đối với bên chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp cũ có thể được xem xét miễn hoặc không truy thu tùy theo hồ sơ, thời điểm và chính sách áp dụng.
3. Một số lưu ý quan trọng
- Cần xác định rõ đây là cấp mới sổ đỏ hay xác nhận chuyển nhượng.
- Hồ sơ chứng minh quá trình sử dụng đất càng đầy đủ, khả năng được công nhận mà không phát sinh nghĩa vụ thuế càng cao.
- Chính sách thuế và đất đai có thể thay đổi theo từng thời kỳ, vì vậy nên liên hệ trực tiếp cơ quan thuế hoặc văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn cụ thể.
Kết luận
Đối với đất mua bán từ năm 1989, nếu hiện nay chỉ làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu và không phát sinh giao dịch chuyển nhượng mới, thì thông thường không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, mỗi trường hợp cụ thể sẽ có cách xử lý khác nhau tùy theo hồ sơ pháp lý và cách cơ quan chức năng xác định bản chất giao dịch.
Việc tìm hiểu kỹ quy định và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ là yếu tố quan trọng giúp người dân tránh được các nghĩa vụ tài chính không cần thiết khi làm sổ đỏ.
Liên hệ ngay để được Luật sư, Chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525 đường Lạc Long Quân, P. Tây Hồ, TP. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
