Lỡ “xây nhầm” trên đất bỏ hoang: Có thoát cảnh tháo dỡ?
“Đất vô chủ” hay “đất bỏ hoang” là những khái niệm mà người dân thường dùng để chỉ những khu đất cỏ mọc um tùm, chưa thấy ai nhận quyền sử hữu, sử dụng. Như vậy, câu hỏi đặt ra ở đây là, nếu lỡ xây nhà lấn sang những phần đất này do “nhầm lẫn” ranh giới, liệu gia chủ có được phép “sinh sống” trên công trình không, hay sẽ phải đối mặt với việc bị cưỡng chế phá dỡ?
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
Tình huống pháp lý: Cái sai từ việc “nhầm ranh”
Anh L.M.T (35t, ngụ tại TP.HN) rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi công trình tâm huyết của mình bị phát hiện lấn sang phần đất bên cạnh. Điều đáng nói, đây là khu đất bỏ hoang (khu đất chưa được cấp sổ cho ai).
Anh T trần tình rằng sự việc xảy ra hoàn toàn do sai sót trong quá trình xác định ranh giới chứ không phải do cố ý lấn chiếm. Câu hỏi anh đặt ra cũng là thắc mắc của rất nhiều người dân: “Lấn đất bỏ hoang có bị xử lý nghiêm khắc như hành vi lấn đất sang nhà hàng xóm không? Liệu có bị cưỡng chế phá bỏ phần nhà đã xây?”.
Góc nhìn pháp lý: Đừng tưởng “hoang” đồng nghĩa với “vô chủ”
Theo Luật Sao Việt, trong ngôn ngữ pháp lý không có khái niệm “đất bỏ hoang”. Một diện tích đất bỏ trống, không có cá nhân hay tổ chức nào chứng minh được quyền sử dụng, không có tên trong hồ sơ địa chính và chưa được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), thì được xếp vào nhóm “Đất chưa sử dụng”.
Căn cứ theo Điều 221 Luật Đất đai 2024, loại đất này không phải đất vô chủ mà đất chưa sử dụng:
“Đất chưa sử dụng được quản lý như sau: Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương, đăng ký vào hồ sơ địa chính và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp về tình hình quản lý, khai thác quỹ đất chưa sử dụng...”
2. Hành vi lấn chiếm đất công
Dù anh T xây dựng do nhầm lẫn, nhưng xét về mặt hành vi, việc xây công trình lên phần đất do Nhà nước quản lý mà chưa được phép được xác định là hành vi Chiếm đất.
Khoản 9, Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: “Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”.
3. Tháo dỡ là điều khó tránh khỏi
Rất tiếc cho trường hợp của anh T cũng như những gia chủ gặp tình trạng tương tự như trên, pháp luật hiện hành quy định rất rõ về việc xử lý công trình vi phạm trên đất công.
Cụ thể, tại điểm đ, khoản 1, Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020) quy định:
“1. Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:
d) Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng”.
Như vậy, các công trình xây dựng lấn sang đất công, đất Nhà nước quản lý hoặc đất thuộc quyền hợp pháp của người khác đều thuộc trường hợp bị cưỡng chế tháo dỡ.
Kết luận
Dù là đất “bỏ hoang” (đất chưa sử dụng), thì quyền quản lý vẫn thuộc về Nhà nước. Do đó:
1. Buộc tháo dỡ: Phần công trình xây dựng lấn sang đất chưa sử dụng sẽ bị buộc phải phá dỡ để trả lại nguyên trạng thửa đất.
2. Xử phạt hành chính: Chủ nhà còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai và trật tự xây dựng.
Lời khuyên cho bạn đọc
Vụ việc trên là bài học cảnh tỉnh cho người dân khi tiến hành xây dựng:
- Xác định chính xác ranh giới: Trước khi động thổ, cần mời cán bộ địa chính hoặc đơn vị đo đạc chuyên nghiệp xuống xác định mốc giới rõ ràng (cắm mốc, căng dây)
- Kiểm tra quy hoạch: Đừng nhìn thấy đất trống cỏ mọc mà chủ quan cho rằng đó là đất vô chủ. Mọi tấc đấc đều có chủ thể quản lý (tư nhân hoặc nhà nước).
- Thận trọng pháp lý: Việc “xây nhầm” dù vô tình hay cố ý đều dẫn tới hậu quả thiệt hại kinh tế nặng nề khi phải tháo dỡ, chưa kể các khoản phạt kèm theo.
